Category: CMDA/DTCP

  • Using Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes

    Using Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes

    The Tamil Nadu Government Publishes Rules for Using Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes 

    The background

    During the course of the hearing on the PIL filed by Advocate-Activist Elephant Rajendran seeking Ban on Registration of Unapproved Layouts and Plots, it came to the light of the Court that there were no ‘Provisions of Acts/Rules/Regulations at present prescribing any wetland lying fallow for more than three years to be converted into residential or other use applied for.’
    Hitherto, the practice was to allow the Agricultural land to lie fallow for a few years, and based on the Report/NOC from the Revenue Officials, that no cultivation has been done for more than 3 years and the land is not fit to continue agricultural activities, the permission for Using it for non-agricultural purposes will be obtained.
    Already an amendment to Section 47A of the Tamilnadu Town and Country Act, in 2011, enjoined on the Collector to personally visit the Site and satisfy himself that the place is not suitable for Agricultural activities anymore. However, in practice this has become almost routine. Earlier, land owners seeking conversion of wet lands for non-agricultural purposes were expected only to give certificates from Tahsildars stating that the plot was not being used for agriculture for several years.
    Added to this is the practice of giving ‘Layout Approvals’ by Panchayats. This was going on in blatant violations of the provisions of the Town and Country Act

    The New Rules

    The Present Rules Notified by the Tamil Nadu Government, namely, the Tamil Nadu Change of Land Use (From Agriculture to Non-Agriculture Purposes in Non-Planning Areas) Rules, 2017, has done two things:
    1)Made the procedure more detailed and difficult; and
    2) fixed the charges for these land use conversion charges at the rate of 3% of the market value.
    Land owners seeking conversion of wet lands ((cultivable agricultural land with irrigation sources)) for non-agricultural purposes have to get permission through District Collector, where District Collectors will have to personally visit the spot and verify that the land for which conversion is sought is no longer suitable for agriculture and collectors were permitted to clear such conversion when water availability for irrigation had dried up in the area owing to infrastructure growth in catchment areas of water tanks and lakes.
     
    The Rules have made the provisions a bit stringent for regulatory agencies like the Chennai Metropolitan Development Authority and the Directorate of Town and Country Planning and their subordinate bodies. They would then take a decision to reclassifying the land based on the collector’s report. This holds good even for major industrial projects. 
    The rules are applicable for non-plan areas. Non-plan areas are those areas where no Master Plan has been drawn up. In Tamilnadu, most of the Land Area are not covered under any Plan authority.
    We  have to wait and see, how this new Rules serve the purpose of curbing indiscriminate conversion of agricultural land for non-agricultural Purpose

  • Understanding Floor Space Index (FSI) and Premium FSI in Tamil Nadu/Chennai: Regulations, Calculations, and Benefits

    Understanding Floor Space Index (FSI) and Premium FSI in Tamil Nadu/Chennai: Regulations, Calculations, and Benefits

    Floor Space Index

    The Tamil Nadu Government has notified the new Development and Building Rules, in 2019. It is applicable for the whole of Tamil Nadu. Its known as Tamilnadu Combined Development and Building Rules, 2019.

    Floor Space Index (FSI) is a crucial factor in regulating construction activities in urban areas, governing the maximum permissible construction area on a given plot of land. In Tamil Nadu, the FSI regulations are defined by the Tamil Nadu Combined Development and Building Rules, 2019. . After the enactment of these Rules, FSI norms are the same for the whole of Tamil Nadu

    These rules categorize buildings as High Rise and Non-High Rise, with specific FSI limits and exemptions. Understanding FSI and its implications is essential for both property developers and buyers. This article provides insights into the calculation of FSI, exemptions, the influence of achievable FSI on property value, Premium FSI and the benefits of increased FSI in Chennai.

    Calculation of Constructable Area:

    The FSI determines the maximum floor area that can be constructed on a given plot. In Tamil Nadu, for non-high-rise buildings with a height up to 18.30 meters, the maximum FSI allowed is 2. This means that the total plinth area one can construct is twice the area of the plot. For instance, if the plot area is 2400 square feet, the total plinth area of all floors that can be constructed is up to 4800 square feet. However, achieving the allowed FSI may not always be possible due to factors such as road width, and setback space requirements.

    The Definition of FSI:

    FSI is a regulatory tool used by the government to control and manage construction activities. In the Tamil Nadu Combined Development and Building Rules, FSI is defined as the quotient obtained by dividing the total covered area on all floors, excluding exempted areas, by the plot area, which includes the exclusive passage. The formula to calculate FSI is as follows:

    FSI = Total covered area on all floors / Plot area

    Exemptions from FSI norms:

    Certain areas are exempted from FSI calculations as per the rules. These include spaces such as staircase rooms, lift rooms, passages to them, architectural features, elevated tanks, and specific WC areas. Additionally, exemptions apply to parking floors, servants’ or drivers’ facilities, watchman booths, and caretaker rooms. These exemptions aim to streamline FSI computations and accommodate necessary amenities without impacting the overall FSI value.

    Premium FSI:

    Premium FSI is an additional floor space index that can be obtained by paying a premium fee to the government. It encourages vertical growth in metropolitan areas like Chennai, where land scarcity is a significant concern. Premium FSI is determined based on the road width parameter, and higher FSI values can be granted upon payment of the corresponding premium charges.

    Rates applicable for computation of Premium FSI charges are as follows:

    The charges for Premium FSI are collected at a rate of 50% of the guideline value for the additional FSI area beyond the normally permissible limit for non-high-rise buildings. For high-rise buildings, the charges are collected at a rate of 40% of the guideline value for the excess FSI area. In cases where a site has multiple survey numbers, the maximum guideline value is taken into consideration.

    Premium FSI near Metro Lines:

    The Tamil Nadu government has announced a 50% discount on premium Floor Space Index (FSI) charges for properties located within 500 meters of the Metro Line projects. The discount was introduced through an amendment to the Tamil Nadu Combined Development and Building Rules. The Comprehensive Mobility Plan proposes an FSI of 2.5 along all the proposed metro corridors. The second phase of the metro rail project will connect various areas of the city, including suburbs in the south and north. Real estate developers welcome the decision, as it is expected to boost real estate activity, reduce project costs, and increase new office space availability and residential projects along the metro corridor. However, experts emphasize the need for proper infrastructure development to support the increased FSI and ensure the quality of life and environmental conditions are not adversely affected.

    Benefits of Increased FSI:

    Increasing the FSI not only allows for the construction of new buildings with larger floor areas but also facilitates the redevelopment of existing properties. This higher FSI has led to a surge in redevelopment activities, benefiting both property owners and developers. Redeveloping properties constructed under previous FSI norms enables optimal utilization of available space, resulting in improved living standards and increased profitability for stakeholders.

    Achievable FSI Affects the Value of the Property:

    The achievable FSI on a property can significantly impact its market value. Properties with wider abutting roads and proper shapes offer the potential to achieve higher FSI, thereby allowing the construction of more floor area. Such properties command higher prices due to their greater income potential. Conversely, properties with narrow roads or limited frontage may face limitations in achieving the full FSI, which can impact the profitability and value of the land.

    Conclusion:

    Understanding Floor Space Index (FSI) is crucial for individuals involved in property development and investment in Chennai. The FSI regulations outlined in the Tamil Nadu Combined Development and Building Rules, 2019, play a vital role in determining the maximum constructable area and influencing property values. By considering the exemptions, premium FSI options, and the benefits associated with increased FSI, stakeholders can make informed decisions and navigate the evolving landscape of urban development in Chennai.

    Also Read: Setback Spaces: Understanding the Norms for Building Plan Approval in Tamil Nadu

  • அங்கீகரிக்கப்படாத வீட்டுமனைகளை அங்கீகரிக்கும் விதிமுறைகள்

    அங்கீகரிக்கப்படாத வீட்டுமனைகளை அங்கீகரிக்கும் விதிமுறைகள்

    அங்கீகரிக்கப்படாத வீட்டு மனைகளை வரைமுறைபடுத்த என்ன செய்ய வேண்டும்?

    அங்கீகரிக்கப்படாத விட்டு மனைகளை வரைமுறைப்படுத்துவதற்கான விதிமுறைகளை, தமிழ்நாடு அரசு,மே  4, 2017 தேதியிட்ட அரசாணை மூலம் வெளியிட்டுள்ளது.

    அத்தோடு, விளை  நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றுவது குறித்த விதிமுறைகளையும் வெளியிட்டுள்ளது.

    அங்கீகரிக்கப்படாத விட்டு மனைகளுக்கான விதி முறைகளுக்கான முக்கிய அம்சங்கள் கீழே தரப்பட்டுள்ளன:

    1.20.10.2016 க்கு முன் பதிவு செய்யப்பட்ட எல்லா வீட்டு மனைகளுக்கும்  இந்த விதி முறைகள் பொருந்தும்

     

    2.தகுதி உள்ள எல்லா லே அவுட்டுகளுக்கும் 15 நாட்களுக்குள் (27.05.2017 க்கு முன்)சம்பத்தப்பட்ட அதிகாரி கொள்கையளவில் அங்கீகாரம் வழங்குவார்.

     

    3.லே-அவுட்டுக்கு அங்கீகாரம் தரப்பட்டாலும், ஒவ்வொரு மனைக்கும்  தனித்தனியாக அங்கீகாரம் பெறவேண்டும்.

     

    4.சப்-டிவிஷன் செய்யப்பட்ட எல்லா மனைகளும் இது போல் தனித்தனியாக அங்கீகாரம் பெற வேண்டும்.8 வீட்டு மனைகளுக்குட்பட்ட சிறிய லே-அவுட்டுகளுக்கும் இது பொருந்தும்.

    6. 6 மாதத்திற்குள் ஆன்-லைனில் உரிய படிவத்தில்,  இதற்கு விண்ணப்பிக்க வேண்டும். இதற்கென்று தனியாக  www.tnlayoutreg.in என்ற இணைய தளத்தை தமிழக அரசு உருவாக்கி உள்ளது. ரூ.500 ஆன்-லைனில் செலுத்தி, உரிய படிவத்தில் விண்ணப்பித்தால், ஒரு பதிவு எண் கொண்ட ரசீது  ஆன்-லைனிலேயே கிடைக்கும். அந்த ரசீதுடன், மனை சம்பந்தமான டாக்குமென்டுகள், வரைபடங்களுடன்  சம்பந்தப்பட்ட மாநகராட்ச்சி   அலுவலகத்திற்கு சென்று, செலுத்த வேண்டிய தொகைகளை செலுத்தி அங்கிகாகரம் பெற வேண்டும்.(பணம் செலுத்துவது நேரடியாகவா அல்லது ஆன்-லைனிலா என்பது தெளிவுபடுத்தப்படவில்லை)

     

    3.செலுத்த வேண்டிய தொகை பற்றிய விவரங்கள் (CMDA எல்லைகளுக்குள்)

     

    வரைமுறை கட்டணம்(Regularisatioin Charges): ச.அடிக்கு ரூ 9.30/-

     

    வளர்ச்சி கட்டணம் (Development Charges): ச.அடிக்கு ரூ. 55.75/-

     

    திறந்த வெளி நிலத்திற்கான கட்டணம் (OSR Charges):

     

    சம்பந்தப்பட்ட லே-அவுட்டில் ரோடு, பூங்கா,விளையாட்டு மைதானம்  போன்ற பொது தேவைகளுக்கான இடங்கள் எவ்வளவு விடப்பட்டிருக்கின்றதோ அதை பொறுத்து இந்த தொகை மாறுபடும். இந்த கட்டணம், அதிக பட்சமாக வழிகாட்டு மதிப்பில் (Guideline Value), 10% ஆக இருக்கும்.(குறிப்பு:2007 ஆகஸ்டுக்கு முன் பதிவு செய்யப்பட்ட மனைகளுக்கு, 2007 ஆகஸ்டில் இருந்த வழிகாட்டு மதிப்பின் பேரில் தான் இந்த கட்டணம் கணக்கிடப்படும்)

     

    4.கீழ்கண்ட இடங்களில் உருவாக்கப்பட்ட மனைகளுக்கு இந்த வரைமுறைப்படுத்தல் பொருந்தாது:

     

    -நீர்நிலைகள், நீர்வழித்தடங்களில்

    -அரசு புறம்போக்கு நிலங்களில்

    -அங்கீகரிக்கப்பட்ட லேஅவுட்டுக்களில் உள்ள திறந்த வெளி நிலங்களான ( OSR Land), விளையட்டு மைதானம், பூங்கா இவற்றில்,

    -ரோடு, ரயில் போக்குவரத்திற்கென்று நிச்சயிக்கப்பட்ட இடங்களில்,

    ……..

    5.இந்த வரை முறைப்படுத்துதல், ஏற்கனவே இருக்கும் சட்டங்களுக்குட்பட்டே நடைமுறைப்படுத்தப்படும். குறிப்பாக, கடற்கரை பகுதிகள், விமானதளங்கள் அருகில் இருக்கும் பகுதிகள், மலைப்பகுதிகள் , தொல்பொருள் ஆராய்ச்சி  இடங்கள்..சம்பந்தமான சட்டங்கள்/விதிமுறைகளுக்குட்பட்டே நடைமுறைப்படுத்தப்படும்.

    6.இந்த விதிகளின் படி,விண்ணப்பித்து அங்கீகாரம் பெறாத வீட்டு மனைகளை  இனி பதிவு செய்யவே முடியாது. மட்டுமல்ல, அவற்றிற்கு, மின் இணைப்பு, குடிநீர்/சாக்கடை இணைப்புகளும் தரப்படாது. இதற்கான உத்தரவுகள் அந்தந்த துறைகளுக்கும் அனுப்பப்படும்.

     

    இந்த வரைமுறைப்படுத்தல் விதிகள் , நீதிமன்றத்தில் சமர்ப்பிக்கப்பட்டு பொதுவாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டு, மே மாதம் 12-ம் தேதி உத்தரவு பிறப்பிக்கப்பட்டுள்ளது.

    வழக்கு மீண்டும் 14.6.2017 அன்று விசாரணைக்கு வருகிறது

    வரைமுறை படுத்தல் பற்றிய மேலும் விவரங்களுக்கு  இங்கே க்ளிக் செய்யவும் 

    மே 12, 2017 அன்று வெளியான தீர்ப்பை பற்றி மேலும் தெரிந்து கொள்ள இங்கே க்ளிக் செய்யவும் 

    விவசாய நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்றுவதற்கான புதிய விதி  முறைகளை தெரிந்து கொள்ள இங்கே க்ளிக் செய்யவும்